МУП "Технодом" информирует
26.11.2013
Городское хозяйствоВ конце 2012 года в Жилищном кодексе РФ появился еще один девятый раздел, устанавливающий новый порядок финансирования и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. В 2014 году этот порядок должен заработать и нам с вами придется в этот процесс включиться. Целью новой системы капитального ремонта является предотвращение нарастания износа жилищного фонда, вовлечение собственников жилья в реализацию обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного дома (МКД), перспективное планирование капитальных ремонтов МКД и средств бюджетной поддержи на их проведение, контроль на системной основе качества проводимых ремонтных работ. Ранее существовавшая система, которую и системой назвать трудно, этих задач не решала. Приватизированное жилье это наша собственность и заботиться о ее содержании должны мы сами подобно тому, как мы моем и заправляем свой автомобиль, сами или с помощью специалистов производим техническое обслуживание, ремонтируем и т.д. Внешний вид и техническое состояние автомобиля прямо зависит от того, как мы к этому процессу относимся. С жильем почти все так же, за исключением того, что кроме собственной квартиры мы являемся собственниками доли в общем имуществе многоквартирного дома и обеспечение должного состояния общего имущества это предмет заботы всех его собственников. А у нас часто "общее" понимается, как "ничьё". Раньше мы за редким исключением в квартплате платили минимальную ставку за капитальный ремонт, не очень задумываясь, кто, как и когда этот ремонт будет делать, какие конструктивные элементы или инженерное оборудование требует ремонта в первую очередь, хватит ли собранных денег на все необходимое. Слава богу, у государства возникло понимание того, что, если так будет продолжаться и дальше, то обветшание жилого фонда будет только нарастать. В целом я расцениваю новую, определенную законом, систему капитальных ремонтов, как способ мягкого принуждения собственников к участию в обеспечении проведения капитального ремонта их общего имущества и в части финансирования, и в решении организационных вопросов. При этом государство предлагает свое участие в обеих составляющих этого процесса, при условии что мы с вами будем добросовестно и заинтересованно выполнять свою часть работы. Что же от нас требуется? К началу 2014 года будет опубликована утвержденная Правительством Свердловской области региональная программа капитального ремонта, в которой мы сможем увидеть перечень всех МКД, расположенных на территории Свердловской области, за исключением домов признанных аварийными и подлежащими сносу, перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества МКД, плановый год проведения капитального ремонта МКД. Дополнительно в программе по каждому МКД будут указаны год постройки, сведения о физическом износе общего имущества, год проведения последнего капитального ремонта общего имущества (если такой ремонт проводился), дата приватизации первого жилого помещения. Эти данные наряду с данными о наличии общедомовых приборов учета потребления коммунальных ресурсов и данными о полноте поступления взносов на капитальный ремонт от собственников помещений используются в качестве критериев определения очередности проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, включенных в региональную программу. Кроме этого Правительство Свердловской области должно установить минимальный размер взноса на капитальный ремонт с применением методики, утвержденной на федеральном уровне. Исчисленное по этой методике среднее по стране значение минимального взноса составляет порядка 6 рублей с одного квадратного метра общей площади помещения, которым владеет собственник. По некоторым неофициальным данным есть основания полагать, что в нашем регионе размер минимального взноса не будет сильно отличаться от среднего по стране. Однако размер минимального взноса устанавливается на три года. На второй и третий год трехлетнего периода он подлежит индексации, исходя из прогнозного уровня инфляции. После истечения трех лет устанавливается новый размер минимального взноса. После опубликования региональной программы капитальных ремонтов собственники помещений в каждом МКД в двухмесячный срок обязаны на общем собрании принять решение о способе формирования фонда капитального ремонта своего дома. Таких способов по существу два. Способ первый: взносы, уплачиваемые собственниками на капитальный ремонт, поступают на счет регионального оператора, который представляет собой специализированную некоммерческую организацию, специально создаваемую для обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества МКД. Эти средства вместе с взносами других МКД, выбравших такой же способ формирования фонда капитального ремонта, образуют "общий котел", который становится имуществом регионального оператора, и которым распоряжается региональный оператор. Взамен региональный оператор несет обязательство провести капитальный ремонт общего имущества МКД в объеме и в срок, указанный в региональной программе. При этом региональный оператор осуществляет функции технического заказчика. Это значит, что он обеспечивает подготовку задания и проектной документации на проведение капитального ремонта, определяет подрядчика, который будет производить ремонтные работы, и от своего имени заключает с подрядчиком договор, контролирует качество и сроки ремонта, осуществляет приемку выполненных работ. За счет "общего котла" в этом случае капитальный ремонт какого-то дома, который нуждается в проведении капитального ремонта в первоочередном порядке, можно осуществить, не дожидаясь, когда его собственники накопят достаточный объем средств. Образовавшийся при этом "долг" будет со временем погашен будущими взносами. Взносы в фонд капитального ремонта при первом способе бессрочные. "Общий котел" не означает, однако, что там будет непонятно, где чьи деньги. Учет поступающих на счет регионального оператора средств ведется в разрезе даже не каждого МКД, а в разрезе каждого собственника. В первом варианте формирования фонда капитального ремонта существуют определенные ограничения. Например, капитальный ремонт может быть проведен в объеме, не превышающем тот, который предусмотрен региональной программой. В этот объем могут включаться: - ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
Проектом закона Свердловской области "Об обеспечении проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Свердловской области" этот перечень дополнен еще несколькими позициями, а именно: - усиление или замена межэтажных и чердачных перекрытий;
Способ второй: собственники могут принять решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете в банке. Это такой счет, движение средств по которому может осуществляться только в связи с реализацией мероприятий по капитальному ремонту общего имущества собственников МКД. Ни на какие другие цели средства с этого счета потрачены быть не могут. Специальный счет не является депозитным, хотя договор с банком может предусматривать начисление процентов за пользование средствами "вкладчиков". Распоряжаться деньгами фонда капитального ремонта в этом случае может только общее собрание собственников МКД, за исключением тех случаев, когда собственники в установленные сроки не принимают необходимых решений для выполнения региональной программы капитальных ремонтов. Если собственники выбирают второй способ, то на этом же собрании они должны установить: - размер ежемесячного взноса, который не может быть ниже упомянутого выше минимального;
Что касается владельца специального счета, то тут возможны два варианта. По первому варианту владельцем специального счета может быть товарищество собственников жилья, если таковое образовано в каком-либо МКД. Второй вариант предполагает, что владельцем счета станет все тот же региональный оператор (что отнюдь не означает, что региональный оператор сможет распоряжаться средствами, находящимися на таком специальном счете). Формирование фонда капитального ремонта МКД на специальном счете предоставляет возможность выполнить работы по капитальному ремонту свыше объема и состава, запланированных в региональной программе, если требуется, то увеличить размер ежемесячного взноса, провести ремонт раньше, чем предусматривает региональная программа. Еще одна особенность второго способа формирования фонда капитального ремонта заключается в том, что после того, как на специальном счете накопится 90% от оценочной стоимости капитального ремонта МКД, его собственники решением общего собрания могут приостановить уплату ежемесячных взносов. ТСЖ, кроме того, имеет право направлять в фонд капитального ремонта доходы от своей хозяйственной деятельности, средства из своего резервного фонда, и другие средства, тем самым снижая нагрузку на своих членов. Реализация преимуществ, которые предоставляет специальный счет, возможна только, если собственники готовы самостоятельно, активно и разумно вникать во все вопросы управления общим имуществом, своевременно принимать взвешенные решения и исполнять их. Больше свободы, а значит и больше ответственности. Перечисленные выше функции технического заказчика, например, в этом случае собственники выполняют сами или привлекают на возмездной основе компетентные организации. Итак, после опубликования региональной программы капитального ремонта собственники МКД в течение двух месяцев обязаны принять необходимые решения и реализовать их (известить в установленный срок соответствующие инстанции, открыть специальный счет и т.д.). Если за месяц до истечения этого срока собственники каких-либо МКД не приняли решение о способе формирования фонда капитального ремонта, то собрание собственников инициируют органы местного самоуправления. Если и в этом случае кто-то не принял необходимого решения или не реализовал его, то за таких собственников решение принимает тот же орган местного самоуправления. И решение это единственное - фонд капитального ремонта МКД будет формироваться на счете регионального оператора со всеми вытекающими последствиями. Кстати говоря, однажды принятое решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта собственники могут поменять. Но что интересно, если захочется отказаться от специального счета в пользу регионального оператора, то такое решение согласно Жилищному кодексу вступает в силу через месяц, а вот обратное решение о переводе денег со счета регионального оператора на специальный счет может быть реализовано только через два года после принятия такого решения. Поэтому определяться лучше сразу и всерьез. После принятия всех решений два месяца уйдет на передачу по инстанциям и систематизацию всей информации и, начиная с пятого месяца, у всех собственников возникнет обязанность уплачивать взносы в фонд капитального ремонта в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако реальное участие собственников в обеспечении проведения капитального ремонта общедомового имущества на этом не кончается даже, если, как было сказано выше, дальше всё должен обеспечить региональный оператор. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества, когда подойдет срок, запланированный региональной программой, должны принять собственники, ведь это их имущество и его судьбу должны решать они. Но до этого момента еще надо дожить. Конечно, в Жилищном кодексе и областных законодательных актах есть еще много не упомянутых в данном материале деталей, которые кто-то посчитает интересными и важными. Задача публикации не в том, чтобы рассказать о новой системе капитальных ремонтов все до мелочей, хотя, если диалог по этой проблеме между специалистами и жителями на страницах газеты понадобится, то к нему готовы и управляющая компания "Технодом" и администрация городского округа. Я буду считать цель достигнутой, если у какого-то числа горожан возникнет желание разобраться в том, куда будут уходить из их кошелька в общем-то немалые суммы, на что и как они будут потрачены, как можно контролировать этот процесс и т.д. Надо понять и признать, что управление своим имуществом хотя бы в основополагающих принципиальных вопросах это дело самих собственников, Необходимо этому учиться и привыкать принимать общие согласованные решения, вырабатывать наиболее удобные и эффективные способы их принятия. Уже сейчас там, где это не сделано, надо формировать совет дома, который мог бы от лица собственников взаимодействовать со всеми, от кого хоть как-то зависит решение насущных проблем МКД. Совет мог бы всесторонне изучить вопросы, связанные с капитальным ремонтом общего имущества, и вынести на обсуждение общего собрания конкретное уже продуманное решение со всеми аргументами "за" и "против". А сколько в системе ЖКХ других вопросов, решение которых требует учета мнения жителей? МУП "Технодом", как управляющая организация, прямо заинтересован в налаживании такого взаимодействия и готов оказать инициативным представителям МКД любую организационную помощь в формировании механизмов выработки и принятия коллективных решений.
Н. Семенин,
|
